Immobilier à Marseille en 2026 : Où en sont les prix et quels quartiers tirent leur épingle du jeu ?

Le marché immobilier marseillais a changé de rythme en 2026. Après plusieurs années de hausse, les prix des appartements marquent légèrement le pas, tandis que les maisons continuent de résister. Mais derrière les moyennes se cache une réalité beaucoup plus marseillaise : entre le 7ème, le 8ème, le centre-ville, les quartiers nord et les secteurs résidentiels de l’Est ou du Sud, les écarts de prix peuvent restent considérables !

Alors, combien coûte réellement un appartement à Marseille en 2026 ? Quels sont les arrondissements les plus chers ? Où peut-on encore trouver des opportunités ? Et faut-il acheter aujourd’hui ou attendre ?

Marseille Lovers fait le point.

Marseille en 2026 : un marché qui se stabilise après plusieurs années de hausse…

Selon le baromètre SeLoger–Meilleurs Agents publié en Septembre 2026, le prix moyen d’un appartement à Marseille atteint 3606 € par m², contre 4992 € par m² pour une maison.

Sur un an, les appartements enregistrent une légère baisse de 1 %, tandis que les maisons progressent de 1 %.

Le marché reste toutefois loin d’être en crise. Les prix des appartements sont encore proches de leur niveau record atteint en Août 2025 et affichent une progression de 35,6 % depuis 2018 selon SeLoger.

Autrement dit : Marseille connaît davantage une phase de normalisation qu’un véritable effondrement des prix.

Une autre source, PAP, qui exploite notamment les données DVF, estime le prix moyen marseillais à 3357 € par m² en septembre 2026, avec une progression de 12,4 % sur cinq ans.

Pourquoi ces chiffres sont-ils différents ?

Tout simplement parce que les organismes n’utilisent pas exactement les mêmes méthodes : prix affichés, estimations, transactions enregistrées, moyennes ou médianes. Les chiffres doivent donc être lus comme des indicateurs de marché et non comme une valeur universelle applicable à chaque appartement.

Les Notaires de France donnent ainsi une autre photographie du marché : le prix médian des appartements anciens à Marseille atteint 3151 € par m², sur 9443 ventes recensées dans leur base.

Une ville où le prix peut changer radicalement en quelques rues

C’est probablement la particularité la plus importante du marché immobilier marseillais.

À Marseille, parler d’un « prix moyen au m² » ne suffit absolument pas.

Selon MeilleursAgents, les prix moyens par arrondissement vont d’environ 2100 € par m² dans le 3ème à plus de 6100 € dans le 7ème. Le 8ème dépasse également les 5300 € par m², tandis que les 12ème et 9ème se situent autour de 4000 €.

Le classement donne une idée de cette incroyable diversité :

Arrondissement	Prix moyen indicatif
7e	6 164 €/m²
8e	5 312 €/m²
12e	4 418 €/m²
6e	4 202 €/m²
9e	4 076 €/m²
11e	3 980 €/m²
13e	3 552 €/m²
2e	3 729 €/m²
5e	3 621 €/m²
1er	3 349 €/m²
4e	3 205 €/m²
10e	3 203 €/m²
16e	3 401 €/m²
14e	2 356 €/m²
15e	2 378 €/m²
3e	2 112 €/m²

Ces données MeilleursAgents sont des estimations moyennes et ne doivent pas être utilisées comme une grille tarifaire automatique.

Car à Marseille, le quartier compte énormément… et parfois même la rue près..

Le 7ème et le 8ème : Encore et toujours au sommet…

Sans grande surprise, les secteurs les plus proches de la mer restent parmi les plus recherchés…

Le 7ème arrondissement affiche les prix les plus élevés de Marseille selon MeilleursAgents, avec environ 6164 €/m² en moyenne.

Le 8ème arrondissement suit avec environ 5312 €/m².

Mais ces moyennes cachent elles-mêmes de très fortes disparités.

Certains secteurs de Saint-Giniez, Périer, Roucas-Blanc, Endoume ou autour de la Corniche peuvent atteindre des niveaux nettement supérieurs.

SeLoger relève par exemple des niveaux très élevés dans plusieurs secteurs : environ 7818 €/m² pour les maisons à Saint-Giniez, 7475 €/m² à Périer et 6547 €/m² pour certaines maisons du boulevard Bompard.

Dans ces quartiers, l’emplacement, la vue mer, la terrasse, le jardin, le parking ou encore la qualité de la résidence peuvent faire exploser la valeur d’un bien.

À Marseille, un appartement avec vue sur la mer n’est donc pas simplement un appartement avec quelques mètres carrés supplémentaires.

C’est un autre produit immobilier.

Le Sud et l’Est de Marseille continuent de séduire…

Les 9ème, 11ème et 12ème arrondissements présentent une autre forme d’attractivité.

Ici, les acheteurs recherchent davantage :

• des appartements familiaux,
• des maisons,
• des jardins,
• des terrasses,
• du stationnement,
• du calme,
• la proximité des écoles,
• un accès relativement rapide aux grands axes,
• la proximité des Calanques ou des espaces naturels.

Le 12ème arrondissement dépasse ainsi 4400 €/m² en moyenne selon MeilleursAgents, tandis que le 9ème se situe autour de 4076 €/m².

Dans certains secteurs, le rapport entre surface, environnement et qualité de vie peut être particulièrement intéressant pour les familles qui ne souhaitent pas forcément vivre dans l’hyper-centre.

Le centre-ville : des opportunités, mais aussi des pièges…

Le centre de Marseille reste l’un des marchés les plus complexes.

Le 1er, le 2ème, le 3ème, le 4ème et le 5ème ne peuvent pas être considérés comme des marchés homogènes.

Un appartement rénové, lumineux, avec ascenseur et extérieur dans un emplacement recherché peut être très demandé.

À quelques centaines de mètres, un appartement sombre dans un immeuble ancien avec des charges importantes et des travaux de copropriété peut rencontrer beaucoup plus de difficultés.

Le 3e arrondissement illustre particulièrement ce phénomène avec un prix moyen estimé autour de 2100 €/m² par MeilleursAgents.

Cela peut sembler très attractif sur le papier. Mais un prix bas n’est pas forcément une bonne affaire. Il faut regarder ce qu’il y a derrière dans sa globalité…

Le nouvel enjeu : Acheter un appartement ou acheter un immeuble ?

C’est une question qui devient essentielle à Marseille.

Dans certains secteurs anciens, l’état de la copropriété peut avoir un impact considérable sur la valeur d’un appartement.

Avant d’acheter, un acquéreur doit donc regarder bien plus que la surface et le nombre de chambres :

DPE, charges, toiture, façade, ascenseur, parties communes, travaux votés, impayés de copropriété, taxe foncière et état général de l’immeuble.

Deux appartements de 60 m² situés dans la même rue peuvent ainsi avoir des valeurs très différentes.

L’un peut être une excellente affaire.

L’autre peut devenir un véritable gouffre financier.

Marseille reste une ville de locataires…

Autre caractéristique importante du marché local : Marseille compte davantage de locataires que de propriétaires…

Selon les données de l’Insee portant sur 2023, 54,7 % des résidences principales sont occupées par des locataires, contre 42,9 % par des propriétaires.

La ville compte par ailleurs près de 471000 logements, dont environ 397000 appartements, soit 84,3 % du parc.

Marseille reste donc structurellement un marché locatif important.

Et cette donnée explique en partie l’intérêt que la ville continue de susciter auprès des investisseurs.

Investir à Marseille en 2026 : Est-ce encore intéressant ?

La réponse est oui, mais pas n’importe comment…

Selon SeLoger–Meilleurs Agents, le loyer moyen d’un appartement atteint 16,77 €/m², tandis que le rendement locatif brut moyen d’un T2 est estimé à environ 5,3 %.

Cela place Marseille parmi les marchés intéressants pour les investisseurs recherchant un équilibre entre prix d’achat et potentiel locatif.

Mais il faut faire attention à une erreur classique :

Acheter le moins cher possible en pensant obtenir automatiquement le meilleur rendement.

Un appartement à 2000 €/m² dans un secteur compliqué n’est pas forcément plus intéressant qu’un appartement à 3500 €/m² dans un quartier recherché.

La vacance locative, la qualité des locataires, les charges, la fiscalité, les travaux, le DPE et la facilité de revente doivent être intégrés au calcul.

Le rendement affiché sur une annonce ne raconte jamais toute l’histoire.

Le DPE change progressivement la donne

Le Diagnostic de Performance Energétique est devenu un élément incontournable de l’immobilier.

Pour un investisseur, acheter un logement énergivore peut aujourd’hui signifier devoir financer des travaux importants pour maintenir son attractivité locative.

Le DPE peut également influencer la capacité à louer le logement et les conditions d’évolution du loyer.

Résultat : En 2026, un appartement avec un bon DPE peut devenir plus intéressant qu’un logement légèrement moins cher mais nécessitant une rénovation énergétique importante.

La valeur d’un bien ne se résume donc plus à son emplacement et à sa surface.

Elle dépend aussi de sa capacité à rester louable, confortable et revendable dans les prochaines années.

Et les logements vacants ?

Marseille possède également un important parc de logements vacants.

Selon l’Insee, la ville comptait 35780 logements vacants en 2023, soit 7,6 % du parc immobilier.

Cette vacance est un sujet complexe.

Elle peut correspondre à des logements temporairement disponibles, à des biens en attente de vente ou de succession, à des logements nécessitant des travaux ou encore à des situations liées à l’état des immeubles.

Mais elle illustre aussi l’un des grands enjeux de Marseille : La ville possède un parc immobilier considérable mais une partie de celui-ci nécessite une remise sur le marché ou une rénovation.

La location saisonnière sous surveillance…

Autre évolution importante : la location touristique.

Marseille attire toujours énormément de visiteurs et la location courte durée reste un marché très visible.

Mais les règles sont devenues plus contraignantes et doivent être vérifiées avant tout investissement.

Pour un propriétaire souhaitant exploiter un logement en location touristique, il faut notamment tenir compte des règles municipales, du changement d’usage lorsqu’il est nécessaire et du règlement de copropriété.

L’époque où l’on pouvait acheter un appartement en se disant simplement « je vais le mettre sur Airbnb » est clairement révolue.

Les taux de crédit restent déterminants

Le financement demeure l’un des principaux facteurs susceptibles de faire évoluer le marché.

À la rentrée 2026, SeLoger situe les taux autour de 3,65 % sur 20 ans.

Cela reste évidemment très différent des taux historiquement bas connus au début des années 2020.

Pour les acheteurs, la conséquence est simple : même si le prix du logement baisse légèrement, une remontée des taux peut réduire la capacité d’emprunt.

C’est pourquoi l’évolution du marché immobilier marseillais dépendra autant des taux de crédit que du prix des appartements.

Faut-il acheter à Marseille en 2026 ?

Il n’existe évidemment pas une réponse valable pour tout le monde.

Pour une résidence principale, acheter peut avoir du sens si le bien correspond réellement aux besoins de l’acheteur et si le financement reste confortable.

Pour un investisseur, la sélection du bien est encore plus importante.

Et pour un vendeur, 2026 n’est probablement pas l’année où l’on peut afficher un prix déconnecté du marché en attendant tranquillement qu’un acheteur arrive.

Le marché est devenu plus exigeant.

Les acheteurs prennent davantage leur temps.

Ils comparent. Ils négocient. Et les biens présentant des défauts peuvent rester plus longtemps sur le marché.

SeLoger estime ainsi le délai moyen de vente à 68 jours, contre 65 jours un an auparavant.

Marseille en 2026 : Notre verdict…

Le marché immobilier marseillais n’est ni en plein boom, ni en train de s’effondrer.

Il est en train de devenir plus mature et plus sélectif.

Les appartements ont légèrement reculé sur un an, mais restent proches de leurs records.

Les maisons résistent mieux.

Les quartiers premium continuent d’attirer une clientèle prête à payer pour un emplacement, une vue ou un extérieur.

Les secteurs plus abordables offrent encore des possibilités, mais avec davantage de risques à analyser.

Et surtout, les écarts entre les biens vont probablement continuer à se creuser.

Pour résumer la situation de l’immobilier à Marseille en 2026 :

Pour acheter : négocier redevient possible, mais il faut privilégier la qualité du bien et de l’emplacement.

Pour investir : Marseille conserve de solides arguments grâce à son marché locatif, mais la rentabilité doit être calculée après charges, travaux et fiscalité.

Pour vendre : le bon prix devient plus important que jamais.

Pour rénover : il existe encore de belles opportunités, à condition de maîtriser parfaitement le coût des travaux et l’état de la copropriété.

Pour le long terme : Marseille conserve des fondamentaux solides : son attractivité résidentielle, son littoral, son climat, son dynamisme touristique et économique et la diversité de ses quartiers.

Et demain ?

Pour 2027, le scénario le plus probable n’est pas celui d’une nouvelle flambée généralisée.

SeLoger envisage, dans un scénario national favorable, une progression de l’ordre de 2 à 3 % en 2027. À Marseille, une détente des conditions de crédit pourrait permettre au marché de retrouver progressivement une dynamique positive.

Mais une chose paraît déjà certaine : à Marseille, plus que jamais, le prix moyen au mètre carré ne suffit pas pour comprendre le marché.

Il faut connaître les quartiers, les rues, les immeubles et parfois même l’orientation du salon.

Parce qu’à Marseille, entre une terrasse face à la Méditerranée et un rez-de-chaussée sombre donnant sur une rue passante, il n’y a pas seulement quelques mètres carrés de différence. Il y a tout un monde.

Sources : SeLoger–Meilleurs Agents, MeilleursAgents, PAP/DVF, Notaires de France et Insee. Données disponibles en 2026 ; les méthodes de calcul pouvant différer selon les organismes, les chiffres sont à considérer comme des indicateurs de marché et non comme une estimation individuelle.